Så läser du en bostadsrättsförenings årsredovisning

Var hittar jag årsredovisningen?

• Bland dokumenten i mäklarens annons, eller hos mäklaren om den saknas.
• Hos föreningen, till exempel på dess webbplats.
• Hos Bolagsverket via e-tjänsten Sök företagsinformation. För räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2024 ska alla bostadsrättsföreningar lämna in sin årsredovisning till Bolagsverket, så äldre år kan saknas där.

I vilken ordning ska jag läsa?

1. Förvaltningsberättelsen – vad som har hänt och vad som planeras.
2. Flerårsöversikten – nyckeltalen för fyra år.
3. Resultaträkningen och balansräkningen.
4. Kassaflödesanalysen – hur pengarna har rört sig.
5. Noterna – särskilt om lånen och fastigheten.
6. Revisionsberättelsen.

Vad står i förvaltningsberättelsen?

Här beskriver styrelsen året: avgiftsförändringar, genomfört och planerat underhåll och viktiga beslut. Enligt Bokföringsnämnden ska förvaltningsberättelsen också ange om föreningen är äkta eller oäkta, om marken ägs eller innehas med tomträtt och om föreningen har en aktuell underhållsplan.

Vad visar flerårsöversikten?

De sju nyckeltal som årsredovisningen måste innehålla, för året och de tre föregående åren: årsavgift per kvm, skuldsättning per kvm (två varianter), sparande per kvm, räntekänslighet, energikostnad per kvm och årsavgifternas andel av rörelseintäkterna. Vad de betyder och vilka nivåer som anses normala går vi igenom i guiden om att analysera en BRF.

Hur läser jag resultat- och balansräkningen?

Resultaträkningen visar intäkter, som årsavgifter och hyror, och kostnader, som drift, underhåll, räntor och avskrivningar. Balansräkningen visar fastighetens värde, kassan och skulderna. Lån som ska omförhandlas inom ett år redovisas ofta som kortfristiga skulder.

Varför är kassaflödesanalysen viktig?

Sedan 2023 måste bostadsrättsföreningars årsredovisningar innehålla en kassaflödesanalys. Den visar om pengarna från den löpande verksamheten räcker till investeringar och amorteringar – något som resultatet ensamt inte visar.

Vad säger noterna om lånen?

I noterna står lånens storlek, räntor och förfallodagar. Många lån som förfaller snart gör föreningen känsligare för ränteläget. Kontrollera också hur fastigheten skrivs av och om det finns ställda säkerheter.

Vad betyder upplysning vid förlust?

Om föreningen går med förlust måste årsredovisningen förklara vad förlusten innebär för möjligheten att finansiera framtida åtaganden, som räntor, amorteringar och underhåll. Ett enstaka underskott kan förklaras kort; stora underskott flera år i rad kräver en utförligare förklaring.

Vad ändras med K3 från 2026?

För räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2025 ska alla bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3. Byggnaden delas upp i komponenter som skrivs av var för sig, vilket kan ändra avskrivningar och resultat. Jämför därför resultat före och efter bytet med försiktighet.