Vilka nyckeltal måste årsredovisningen visa?
Årsredovisningslagen (6 kap. 3 a §) kräver att bostadsrättsföreningar redovisar fem nyckeltal för räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2022. Bokföringsnämnden har lagt till två, så årsredovisningen innehåller sju nyckeltal. Alla ska visas för det aktuella året och de tre föregående åren i flerårsöversikten.
| Nyckeltal | Vad det visar | Så räknas det |
|---|---|---|
| Årsavgift per kvm upplåten med bostadsrätt | Avgiftsnivån | Årsavgifter delat med ytan som är upplåten med bostadsrätt |
| Skuldsättning per kvm | Lånen i förhållande till hela ytan | Räntebärande skulder på balansdagen delat med ytan upplåten med bostadsrätt och hyresrätt |
| Skuldsättning per kvm upplåten med bostadsrätt | Lånen per kvm bostadsrätt | Räntebärande skulder delat med ytan upplåten med bostadsrätt |
| Sparande per kvm | Vad som blir över till underhåll och amortering | Justerat resultat delat med ytan upplåten med bostadsrätt och hyresrätt |
| Räntekänslighet | Hur mycket avgiften kan behöva höjas om räntan stiger en procentenhet | Räntebärande skulder delat med årsavgifterna, i procent |
| Energikostnad per kvm | Kostnaden för värme, el och vatten | Kostnaderna delat med ytan upplåten med bostadsrätt och hyresrätt |
| Årsavgifternas andel av rörelseintäkterna | Hur beroende föreningen är av avgifterna | Årsavgifter delat med summan av rörelseintäkterna |
Vilka nivåer räknas som normala?
Det finns inga gränser i lag, och tumreglerna skiljer sig mellan banker. Hemnet skriver att det inte finns någon generell gräns för vad som är en bra eller dålig skuldsättning. Använd nivåerna nedan som stöd, inte som facit.
| Nyckeltal | SBAB (april 2025) | SEB |
|---|---|---|
| Skuldsättning per kvm | Under 5 000 kr bra, över 10 000 kr granska närmare | 0–8 000 kr bra, över 15 000 kr var försiktig |
| Sparande per kvm | Över 250 kr bra, under 150 kr granska närmare | Över 200 kr bra, under 120 kr var försiktig |
| Räntekänslighet | Under 6 % bra, över 10 % granska närmare | 0–5 % bra, över 10 % var försiktig |
| Årsavgift per kvm | Under 800 kr bra, över 1 000 kr granska närmare | 500–800 kr vanligt, över 1 000 kr var försiktig |
| Energikostnad per kvm | Under 200 kr bra, över 250 kr granska närmare | Runt 200 kr normalt |
Som jämförelse var genomsnittet bland 4 274 HSB-föreningar 4 766 kr/kvm i skuldsättning och 225 kr/kvm i sparande under 2025. Finansinspektionen mätte ett genomsnitt på 7 200 kr/kvm boendeyta för föreningarnas lån 2024.
Hur läser jag trenden i flerårsöversikten?
En enskild siffra säger mindre än utvecklingen över fyra år. Ökar skulderna utan att föreningen har renoverat? Sjunker sparandet år efter år? Har avgiften höjts kraftigt? Fråga varför när ett nyckeltal har förändrats mycket.
Kan en förening gå med förlust och ändå ha god ekonomi?
Ja. Avskrivningar sänker resultatet utan att några pengar lämnar föreningen, därför går många föreningar med redovisad förlust. Sparande per kvm räknas på resultatet före avskrivningar och visar bättre om pengarna räcker. Går föreningen med förlust måste årsredovisningen förklara hur framtida åtaganden ska finansieras. Läs den förklaringen och kassaflödesanalysen tillsammans.
Vad ska jag kontrollera om föreningens lån?
Noterna visar lånens storlek, räntor och när de förfaller. Många lån som ska omförhandlas inom ett eller två år gör avgiften känsligare för ränteläget. Hemnet föreslår att du frågar mäklaren hur föreningens lån ser ut och när de ska läggas om.
Underhållsplan, äkta eller oäkta förening och tomträtt
Förvaltningsberättelsen ska enligt Bokföringsnämnden bland annat ange:
- om föreningen är ett privatbostadsföretag (äkta förening) eller inte,
- om föreningen äger marken eller innehar den med tomträtt – och vid tomträtt när avgäldsperioden löper ut,
- om det finns en aktuell underhållsplan.
En oäkta förening kan ge andra skatteregler för dig som ägare, och en tomträtt kan innebära att avgälden höjs när den omregleras. Begreppen förklaras i ordlistan.
Vad ändras när föreningar byter till K3?
För räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2025 ska alla bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3. Byggnaden delas då upp i komponenter som skrivs av var för sig, vilket kan ändra avskrivningar och resultat jämfört med tidigare år. Jämför därför år före och efter bytet med försiktighet.
Vad visar inte årsredovisningen?
- Händelser i området – se Polisens händelser och trygghet.
- Pågående och planerade vägarbeten och infrastrukturprojekt hos Trafikverket.
- Detaljplaner och bygglov, som finns hos kommunen.
- Prisutveckling och sålda lägenheter i området.
- Lägenhetens skick – det kontrollerar du själv, gärna med en besiktning.
Så gör Vixi analysen
Du anger adressen. Vixi hämtar föreningens senaste årsredovisning från Bolagsverket, läser ut nyckeltalen och sätter ett betyg från 0 till 100 enligt en fast poängmodell. Rapporten lägger till Polisens händelser nära adressen, som vi sparar och filtrerar löpande, Trafikverkets vägarbeten och prisstatistik för orten, och listar de uppgifter som saknas så att du vet vad du ska fråga om. Vixi ägs inte, direkt eller indirekt, av någon bank, mäklare eller liknande aktör och tar inte emot provision eller annan ersättning från mäklare, säljare eller banker. Läs mer i metodiken eller se en fiktiv exempelrapport.
Källor
- SFS 2022:1028 – ändring i årsredovisningslagen (6 kap. 3 a §) (28 juni 2022)
- Bokföringsnämnden: BFNAR 2023:1 med vägledning för bostadsrättsföreningar (12 december 2023)
- Bokföringsnämnden: Ändringar i K3 – bostadsrättsföreningar ska tillämpa K3 (30 juni 2025)
- Bokföringsnämnden: Vad ska en bostadsrättsförening tänka på vid bytet till K3? (utan datum, hämtad 10 oktober 2026)
- SBAB: Föreningens ekonomi – ditt ansvar. Så får du koll på nyckeltalen (3 april 2025)
- SEB: Nya nyckeltal för bostadsrättsföreningar – så tolkar du dem (utan datum, hämtad 10 oktober 2026)
- Hemnet: Bostadsrättsföreningens ekonomi (uppdaterad 30 september 2026)
- HSB: Sveriges bostadsrättsbarometer 2026 (2026, avser 2025)
- Finansinspektionen: Den svenska bolånemarknaden 2024 (2 april 2025)